Европейската централна банка отново повиши лихвите в средата на годината, а пазарите вече калкулират възможността за ново затягане на паричната политика. За българските домакинства това естествено връща един от най-често задаваните въпроси през последните години: ще поскъпнат ли рязко ипотечните кредити и приключва ли периодът на евтиното финансиране? Засега обаче данните не показват подобен сценарий.
През юни ЕЦБ повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, тази по основните операции по рефинансиране – 2,40%, а по пределното кредитно улеснение – 2,65%. На заседанието си през юли централната банка остави нивата без промяна.
В България обаче средната лихва по новите жилищни кредити през юни е 2,41%, при 2,43% през май и 2,44% година по-рано, показват данните на Българската народна банка.
Тоест въпреки повишението на цената на парите в еврозоната ипотечните кредити у нас засега не само не поскъпват, а остават практически на нивата отпреди година.
Според кредитния посредник „Кредит Мениджър“ това е поредното доказателство, че решенията на ЕЦБ не се прехвърлят автоматично и едно към едно върху жилищните кредити в България.
Пазарът вече е по-предвидим
След приемането на еврото един от най-силните фактори, които движеха пазара през 2025 г., постепенно изчезна – страхът, че условията за финансиране ще се променят рязко след 1 януари.
Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина
Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева.
По думите ѝ психологическият ефект около приемането на еврото вече е до голяма степен изчерпан.
„Преди година пазарът се движеше от силни очаквания и известна паника около това какво ще се случи след приемането на еврото. Този психологически ефект вече е консумиран. Очакванията ни за тази година са за значително по-умерен ръст, а това прави планирането на покупката много по-спокойно“, казва още Катева.
Тази промяна се вижда и в поведението на купувачите. Все повече хора сравняват няколко банкови оферти, изчисляват не само текущата си вноска, но и как би изглеждала тя при по-висока лихва, и обръщат повече внимание на качеството на имота, енергийната ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.
Истинският сигнал идва от депозитите
Макар лихвите по ипотеките засега да остават ниски, има показател, който трябва да се следи внимателно – цената на депозитния ресурс.
По данни на БНБ средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се е повишавала през всеки месец от началото на годината. През януари тя е била 1,05%, през март – 1,20%, през май – 1,33%, а през юни достига 1,57%.
Това е важно, защото при голяма част от жилищните кредити в България променливата лихва не е директно обвързана с EURIBOR, а с референтни показатели, които включват цената на привлечения от банката ресурс.
При гражданите ефектът от по-скъпите депозити обикновено се предава със закъснение, което означава, че евентуалният натиск върху ипотечните лихви би бил по-скоро постепенен, отколкото внезапен.
Основателно е хората да следят решенията на ЕЦБ, но не трябва да приемат, че всяко увеличение на лихвата във Франкфурт означава автоматично същото увеличение на тяхната ипотека.
Много по-важно е как е структурирана конкретната лихва по договора и какъв референтен показател използва банката, коментират от „Кредит Мениджър“.
Защо ипотеките в България все още са толкова евтини
Основната причина е ликвидността.
След присъединяването на България към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната. Това освободи значителен финансов ресурс в банковата система.
Паралелно с това в края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките заради преминаването към еврото.
Така банковата система се оказа с много висока ликвидност точно в момент, когато конкуренцията за добрите кредитополучатели остава силна.
„Наличието на толкова голям ресурс в банките поддържа висока конкуренция и ниски нива на лихвите. В сравнение с миналата година вече виждаме и по-атрактивни предложения, включително оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години“, посочва Силвия Катева.
Според нея самият факт, че банките предлагат дълги периоди с фиксирана лихва, показва, че те не очакват драматична промяна в средата в краткосрочен план.
