Мирослав Язов от 25 години работи изцяло в сферата на сделките с недвижими имоти, също на фасилити и пропърти мениджмънта. В момента е ръководител на най-новия строителен проект „Марково Вита Нова“ в покрайнините на Пловдив.
– Г-н Язов, ще се вдигат ли още цените на имотите в Пловдив?
– В някои квартали има страхотно увеличение на цените, като ми прави впечатление, че вече има множество обяви за над 2000 евро на квадрат, дори за 2200 и 2400. В същото време купувачи за такива имоти няма. Хората се насочват предимно към по-нискобюджетните жилища в покрайнините на града или в по-непопулярни райони. Прави ми впечатление, че има много сериозно разминаване между очакванията на продавачите и реалните възможности на купувачите.
Има голямо количество апартаменти с превъзбудени продавачи. Миналия ден се натъкнах на обява за жилище 46 квадрата старо строителство до църквата “Света Петка”, който се продаваше за 122 000 евро, което е 2600 евро на квадрат. На някои места в Пловдив има прегряване и предоверяване на развитието на пазара на недвижими имоти. Все още обаче много инвеститори продават на сносни цени между 900 и 1000 евро, и те осъществяват сделките си без проблем.
– Къде купуват най-често хората?
– Повечето купувачи могат да си позволят имоти по периферията на града, в “Смирненски 3”, около Пещерско шосе, където се строят много нови обекти, в Остромила. Сигурно някои купуват и на 2400 евро, но това са единични случаи. По-лесно можем да се ориентираме в тенденцията по средния размер на банковите кредити. Умножете го по 20% и ще получите средната цена, на която хората купуват имот. В центъра също се търсят жилища, но се осъществяват сделки само ако инвестицията си заслужава – ако апартаментът е построен с хубави материали и е добре обзаведен.
– Къде са тези т.нар. превъзбудени продавачи?
– Основно в центъра, “Каменица 1”, “Кършияка” и в района на “Здравната каса”.
– А в “Кючука”? Там остана ли нещо за продаване, или стана пренаселено?
– Там също има оферти и продължават да се сключват сделки.
– Кризата за паркоместа в Пловдив е осезаема, търсят ли се имоти с такава екстра?
– Изключително трудно е човек да си купи паркомясто или гараж. И техните цени започнаха да придобиват фантастични размери, но според мен те не се и купуват. Продавам един гараж в “Каменица”, 20-ина квадрата, собственикът му иска 28 000 евро. При положение че един гараж върви 25 000-28 000 евро, едно паркомясто – 15 000-17 000 евро, хората предпочитат да се мъчат да паркират по улиците и да не платят тези пари. А и българинът все още не е научен да паркира колата си в гараж.
– Ново или старо строителство се търси в момента?
– Старо почти няма на пазара. Там офертите са по-малко, а тези, които съществуват, са доста надценени. Все повече се търсят имоти на зелено.
– Преди 2 години наемите в Пловдив скочиха заради бежанците от Украйна. Как е сега?
– Наемният пазар е доста интересен. Той търпи страхотно развитие. Почти няма оферти, а цените са високи. Около 80% от апартаментите, които се предлагат, са двустайни, и трудно се намират предложения под 700 лева. Има огромно количество хора, които навлязоха в Пловдив от други градове. В индустриалните зони отвориха нови производства, а всички тези работници трябва да живеят някъде. Това вдига цените на наемите. Около Медицинския университет цените също се промениха. Двустайните там вървяха по около 350 евро, сега са 550.
– Има ли индикации за спад в цените?
– Цените трудно нещо ще ги свали. Повечето собственици не бързат да продават. Нашата народопсихология в това отношение е малко странна. Имайте предвид, че повечето от тези жилища, които са на пазара, не са купувани с кредити. Някой е гледал да спести едни пари и да не ги държи в банка, и в повечето случаи не бърза да продава. Толкова много жилища стоят заключени.
– Може би изчакват да влезем в Еврозоната…
– Влизането в Еврозоната движи пазара в момента. Много хора смятат, че когато това стане, инфлацията ще хвръкне и цените на недвижимите имоти ще се повишат с 30%. Тази логика за мен е изключително странна, но съм я чувал от много хора. А и не знам това влизане кога точно ще стане, при положение че има още много изисквания, които трябва да покрием. А и нямаме правителство в момента, което да ни вкара там.
– Евентуално след влизането в Еврозоната възможно ли е да се укротят цените?
– Не мога да кажа. Не виждам влизането да се случи в следващата година. А случи ли се, ще донесе доста сериозен негатив за пазара на имоти. Отидем ли на единна валута, банките също ще издават кредитите в евро. А знаете, че един кредит в евро в момента е на 6 процента лихва, докато в лева е на 2,7%. И като дойде кредит на 6%, ми е много интересно кой точно ще купи, при положение че вноската му от 500 лева за двустаен апартамент ще стане 700.
Според мен ситуацията е същата, както при пандемията от COVID-19. Има някаква психоза. Предстоящото ни влизане в еврото държи висок броя на сделките, дори що се отнася до някои неразумни цени.
– Стандартният въпрос – има ли балон на имотния пазар?
– Този въпрос няма еднозначен отговор. Трябва да гледаме сектор по сектор, сегмент по сегмент. Няма обща ситуация за всички. На места има твърде голяма превъзбуда, цените са нелогични, но това не е за целия пазар.
– Играе ли роля качеството на въздуха при покупката на имот?
– Предвид факта, че по-голяма част от купувачите не са пловдивчани, това няма как да е фактор. Идвайки от друг град, те държат да живеят в центъра, на най-видното, най-шумното място. Виждате, че на самото “Пещерско шосе”, което е най-мръсно, се заселват страшно много хора. Има наистина и такива, които искат да избягат от шума и мръсния въздух, и купуват къщи в родопската яка или в затворени комплекси в периферията на града. Но те не са фактор, тъй като са много малка част от купувачите.
– Преобладават ли сделките с инвестиционна цел?
– В момента хората купуват за собствено ползване. Такива, които идват от по-малки населени места, плащали са наеми и осъзнават, че покупката на имот им е по-изгодна от наема. Те са движещата сила на пазара в момента. Прекупвачи почти няма, а инвестиционните покупки не са фактор. Много хора, които работят в индустриалните зони и са дошли от други населени места, придобиват смелост, че получават добри заплати, видели са, че вноските по кредитите са по-ниски от наема и купуват жилище. Много интересна тенденция напоследък е хора от София да купуват апартаменти в Пловдив. В столицата цените са вече европейски, и такива, които работят от вкъщи, предпочитат да се установят в Пловдив, а да взимат софийски заплати. Това се подкрепя и от миналогодишната статистика, че за първи път миграцията София-Пловдив е по-висока от миграцията Пловдив-София. Интересно какви ще са данните за тази година.
