България продължава да държи най-ниските нива на лихвите при ипотечно кредитиране в Европейския съюз, противно на скъпите потребителски заеми и оборотните средства за бизнеса. Двуцифрените темпове на растеж на банковото кредитиране у нас се запазват и през март, като при жилищните заеми увеличението на годишна база достига ново рекордно увеличение от 22.68%. Бурният им ръст стана причина още от есента на 2021 г. регулаторът да предупреждава за опасност от прегряване на пазара, която опитва да неутрализира с различни надзорни мерки, но това явно не притеснява банките. Само за март портфейлите им в жилищния сегмент се увеличават с 411 млн. лв., което, ако се изключи ноемврийският рекорд от близо 417 млн. лв., е най-висока номинална стойност от 2008 г. насам.
Защо банките в България продължават любезно да флиртуват с клиентите, когато става дума за ипотечното кредитиране, и дали инвестицията в имот е най-добрата в опитите да спестим спестяванията от инфлацията. За всичко това, както и за тенденциите на имотния пазар в очакване на приемането на еврото разговаряме с брокерите експерти от агенция “Ексел Естейт” – най-новия проект на Христина Макавеева, строител и собственик на фирма “Макавеева имоти”, нейния съдружник Росен Арабаджиев и Мартина Манолчева, брокер в агенцията.
– Каква е ситуацията на имотния пазар в Пловдив, градът, който непрекъснато се разраства, повече или по-малко са сделките през първото тримесечие на 2024г. спрямо същото на 2023г.?
– През първото тримесечие на 2024 г. официалната статистика на Агенцията по вписванията показва ръст с почти 4% в имотните сделки в Пловдив, с спрямо първото тримесечие на 2023 г. Изповядани са 3365 сделки с имоти в Пловдив, докато за периода януари-март 2023г. сделките са били 3240. На национално ниво в България обаче има лек спад в сделките с недвижими имоти, който вече е тенденция през последната година и половина. Този спад обаче не касае големи общини, като Пловдив и София. Което показва все по-голям интерес към закупуване на недвижими имоти в големите градове и по-малък в останалите населени места.
– Кои от реализираните сделки преобладават – за собсвено ползване или инвестиционните?
– Основният мотив за закупуване на недвижими имоти в България е задоволяването на жилищните нужди на семейството или на отделни хора. Съответно в България преобладават броя на сделките с недвижими имоти за собствено ползване. Въпреки това, инвестиционните сделки все още играят значителна роля в пазара на недвижими имоти, особено в големите градове като Пловдив и в райони с висок потенциал за растеж.
– Какъв е профилът на купувача? Хора с големи или по-скромни и възможности?
– Профилът на купувача на имоти може да включва различни характеристики и предпочитания, които отразяват индивидуалните нужди и цели, както и средства на всеки потенциален клиент. Прави впечатление, че много от луксозните и скъпи предложения се приемат с лекота. Все повече хора боравят със собствени спестявания или с възможности дългосрочно да обслужват кредити. В момента преобладават млади семейства и личности родени между 1984 г. и 2000 г. Те обикновено ценят съвременния дизайн и удобствата, които предлагат новите сгради.
Хората, които търсят възможности за инвестиция и печалба чрез отдаване на имотите под наем или продажба на позитивно развиващ пазар, също са активни в покупката на имоти.
– Какво предпочитат пловдивчани – новото или старо строителство, в периферията или в централните части на града.
– Както казахме, в България преобладават сделки с недвижими имоти за собствено ползване. И когато става въпрос за собствено ползване, хората често търсят недвижими имоти, които могат да персонализират според своите предпочитания и стил на живот. Това може да включва избор на дизайн, обзавеждане и удобства, които отговарят на техните индивидуални нужди. И те обичайно предпочитат да започнат от нулата в имот от ново строителство.
Сградите, които са ново строителство често предлагат модерен дизайн и висококачествени материали, отговарящи на съвременните жилищни стандарти. Новите сгради обикновено се строят със специално внимание към качеството на използваните материали и изпълнението на строителните работи. Поради това хората имат увереност, че новопостроените имоти ще имат по-малко проблеми, като например течове, проблеми с електричеството и въобще амортизации от всякакво естество. Много от новите сгради предлагат разнообразни общи помещения и удобства за живот, като например подземен паркинг, игрище за деца, градина, общи тераси на покрива, а някои по-луксозни сгради може да включват и фитнес център, басейн и жива охрана.
Тези предимства обикновено правят имотите в ново строителство много привлекателни за хората, които търсят съвременно, комфортно и безпроблемно жилище. Има и един голям процент от хора, които търсят къщи в периферията на града или в близките села, но като цяло преобладава търсенето в централните части. Спроред нашите наблюдения сред най-предпочитаните райони за живеене в Пловдив са Централен, Кършияка, Мараша, Западен, Каменица 1 и 2. Също жилища, които се намират в близост до големи молове, Гребната база и паркове за разходки са предпочитани от младите семейства.
– Според вас, надвишава ли търсенето предлагането на имоти?
– През последната година на всеки 100 нови продавачи на пазара се появяват 130 нови купувачи, което означава че търсенето определено надвишава предлагането. Този дисбаланс между предлагането и търсенето създава конкурентна среда, където продавачите имат по-голяма свобода да определят цените на недвижимите имоти. Следователно, дори в условия на икономическа нестабилност, пазарът за недвижими имоти може да запази своята тенденция за ръст.
– Има ли изкуствен ръст на цените на имоти, заради предстоящето ни приемане в еврозоната?
– Не, предстоящото приемане в еврозоната обикновено не предизвиква изкуствен ръст на цените на имоти. Вместо това, такава промяна обикновено води до по-стабилна и прозрачна икономическа среда, която обикновено оказва положително въздействие върху пазара на недвижими имоти. Този ефект произтича от стабилизирането на валутните и финансовите условия, което се очаква след въвеждането на общата валута.
– Смятате ли, че безлихвените депозити на банките влияят на цените на имотния пазар?
– Банките могат да оказват влияние върху цените на имотния пазар, но те обикновено не увеличават цените директно. По-скоро, банките могат да влияят на пазарните условия чрез предоставянето на кредити и финансиране за покупка на имоти. Когато банките предлагат достъпни и лесно достъпни кредити, това може да насърчи повече хора да инвестират в имоти, което може да доведе до увеличаване на търсенето и цените на имотите. Все още в България банките предлагат доста добри условия за кредит и не може да се каже, че са движеща сила, която увеличава цените на имотите в страната.
– Очаква се банките да повишат лихвеният % с 0.5, ще има ли сътресения на имотния пазар?
– Прогнозирането на сътресения на имотния пазар е сложно, тъй като той е силно зависим от много фактори и условия в икономиката. Възможни сътресения могат да възникнат поради различни причини като икономическа нестабилност, промени във финансовите пазари, демографски промени, изменения в правителствените политики и други.
В момента, ако икономическата обстановка е стабилна и няма големи фактори, които да предизвикат нестабилност, сътресенията на имотния пазар са по-малко вероятни. Все пак, винаги съществува риск от непредвидени събития и фактори, които могат да повлияят на пазара на недвижими имоти. Затова е важно да се наблюдават внимателно икономическите и финансовите условия и да се предприемат необходимите мерки за рисково управление.
– И в заключение, инфлацията направи ли хората по-предпазливи?
– Инфлацията може да подтикне хората да станат по-предпазливи и да търсят повече информация относно финансовите им решения. По време на инфлацията цените на стоките и услугите обикновено нарастват, което може да накара хората да преразгледат своите разходи и да търсят по-ефективни начини за управление на парите си. Определено хората са все по-информирани и все по-предпазливо инвестират парите си.
